Woning

Scheiden | Woning

Hoe moet een koop- of huurwoning worden verdeeld en hoe regelt u uw huisvesting na de scheiding? In bijna iedere scheiding speelt huisvesting een grote rol. Wat moet er met uw koop- of huurwoning gebeuren? En hoe zit het met uw huisvesting na de scheiding?

 

Koopwoning

Bij een koopwoning zal allereerst gekeken moeten worden naar of u huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden heeft opgemaakt. Is dat het geval en is de woning niet samen gekocht, dan hoeft de woning niet te worden verdeeld. Wel kan het zijn dat de partner van wie de woning is een stuk van de waarde van de woning aan de andere partner moet vergoeden. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de andere partner investeringen in de woning heeft gedaan of wanneer een finaal verrekenbeding is afgesproken waarin de woning niet is uitgesloten. Let op, het betalen van hypotheekrente (niet de aflossing) is geen investering.

Wanneer de woning van u samen is of u in gemeenschap van goederen bent getrouwd of geregistreerd partner bent, dan zijn er twee opties:

  • De woning wordt aan één van de twee partners toegedeeld/toegescheiden;
  • De woning wordt verkocht.

Wanneer de woning aan één van de twee partners wordt toebedeeld of wordt toegescheiden en de waarde van de woning hoger is dan de daaraan verbonden hypotheeklening (een overwaarde), dan zal de partner die in de woning blijft in veel gevallen een vergoeding moeten betalen aan de vertrekkende partner. Soms is de hypotheeklening hoger dan de waarde van de woning (een onderwaarde). In dat geval moet de vertrekkende partner een vergoeding betalen aan de partner die in de woning blijft wonen. De vergoeding bedraagt in de meeste gevallen de helft van de over- of onderwaarde.

 

Hoe wordt de waarde van de woning bepaald?

De enige manier om erachter te komen hoeveel de woning waard is, is om de woning te laten taxeren. In principe wijzen u en uw ex-partner in overleg een taxateur aan en bent u bij de taxatie samen aanwezig. Een NWWI gevalideerde taxatie geeft soms iets meer zekerheid dat de getaxeerde waarde goed is (kijk voor meer informatie op www.nwwi.nl). Kunnen u en uw ex-partner in overleg geen taxateur aanwijzen? Dan kan de rechter daarover een beslissing nemen.

 

Wie blijft in de woning wonen?

Wanneer één van de twee partners in de woning wil blijven wonen, dan zal die partner de financiering moeten overnemen. De vertrekkende partner wordt dan door de hypotheekbank gevrijwaard, zodat de hypotheekbank de vertrekkende partner niet later alsnog kan aanspreken. In veel scheidingssituaties heeft vaak maar één partner voldoende inkomen om de woning te kunnen overnemen. Hebben beide partners voldoende inkomen en willen beide partners ook in de woning blijven wonen? Dan zal in overleg moeten worden bepaald wie in de woning blijft wonen. Komt u daar met uw ex-partner niet uit, dan kan de rechter hierover beslissen. De rechter kijkt dan naar wie het meeste belang heeft om in de woning te blijven wonen. Dit is een vrij subjectieve beoordeling, waarbij de rechter bijvoorbeeld kijkt naar waar eventuele kinderen het meeste verblijven, wie veel sociale contacten in de buurt heeft, waar iemand werkt en soms ook wie langer in de woning woont.

 

Overnemen financiering

Meestal kan de financiering pas worden overgenomen wanneer de echtscheiding is uitgesproken of wanneer partijen afspraken hebben gemaakt over de verdeling (bij samenleving). Daarom krijgt de blijvende partner vaak een bepaalde periode waarbinnen de financiering rond moet zijn. Lukt dat binnen die periode niet, dan zal soms de andere partner nog de gelegenheid krijgen om de financiering over te nemen of moet de woning worden verkocht.

 

Verkoop van de woning

Wanneer beide partners de financiering niet kunnen of willen overnemen, dan is het in verreweg de meeste gevallen wenselijk om de woning te verkopen. Dit zal in overleg moeten gebeuren. Wanneer u het niet met elkaar eens wordt, dan kan de rechter bepalen onder welke voorwaarden de woning moet worden verkocht.

 

Let op hypotheekrenteaftrek!

Wanneer u samen eigenaar bent van de woning, dan mag u de hypotheekrente aftrekken voor het gedeelte dat u eigenaar van de woning bent. In de meeste gevallen is dat dus de helft. U moet goed opletten wanneer u met uw ex-partner afspreekt dat de partner die in de woning achterblijft alle lasten van de woning draagt. Die partner kan namelijk niet de hele hypotheekrente aftrekken! Dit kan met een constructie wel worden opgelost, maar dat kan maar voor de duur van twee jaar nadat de vertrekkende partner uit de woning is vertrokken.

 

Huurwoning

Wanneer u trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat, dan wordt u automatisch medehuurder van de huurder van een woning. Het maakt dan niet uit of u wel of geen huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden heeft opgemaakt. Wanneer u niet getrouwd bent met elkaar of geen geregistreerd partners van elkaar bent, dan bent u alleen medehuurder wanneer uw verhuurder hiermee akkoord is gegaan of dit door de rechter is toegekend. Als medehuurder heeft u dezelfde rechten en plichten als de (hoofd)huurder. Bij een scheiding wordt u automatisch hoofdhuurder wanneer uw partner de woning verlaat of wanneer de rechter dit bepaalt.

In principe kunt u zelf in onderling overleg besluiten wie in de woning blijft wonen. Dit deelt u dan schriftelijk mede aan de verhuurder, de verhuurder hoeft hiermee niet in te stemmen.

Wanneer u niet in onderling overleg kunt besluiten wie in de woning mag blijven wonen, dan zal de rechter hierover kunnen beslissen. Bij de beslissing wie in de woning mag blijven wonen, maakt de rechter een belangenafweging. Factoren die kunnen meespelen zijn of er kinderen zijn, en zo ja bij wie de kinderen het meeste zijn, wie van de twee het gemakkelijkste aan een andere woning kan komen, wie sociaal het meeste gebonden is aan de huurwoning en wie het dichtst bij de huurwoning werkt.

 

Urgentieverklaring

Soms kunt u in een scheidingssituatie voorrang krijgen op een sociale huurwoning. U heeft hiervoor een urgentieverklaring nodig. De urgentieverklaring vraagt u via de gemeente (in Utrecht via www.urgentiewijzer.nl) aan en krijgt u alleen wanneer er sprake is van een noodsituatie. Een scheiding zelf wordt niet als noodsituatie gezien, maar een scheiding met minderjarige kinderen kan wel als noodsituatie worden gezien. Er moet dan wel een (uitgebreidere) zorgregeling zijn vastgelegd en u moet, wanneer u al een sociale huurwoning had, de rechter in de scheidingsprocedure hebben verzocht om te bepalen dat u in de woning mag blijven wonen.